こどおじFIREでの終了点、出口点は２個。１親の寿命、２実家の建物が経年劣化で住めなくなることです。雨漏りやネズミが出る家での生活は豊かな生活とは言いにくい。どちらもいつか必ず発生する事実です。だからこどおじ終了時どうするか考えておきましょ。
実家に住めなくなると賃貸か家の購入しかありません。住宅って世の中は賃貸派と購入派で分かれますよね。私は個人の価値観の問題と考えていますよ。こどおじがFIREしたら親にお礼に実家を立て替えてあげれば素晴らしいお礼返しですよ。
【購入派と賃貸派の議論】前提条件を決めて結論・目的を明確にする
私は家は買う派です。こどおじで生活している実家も実際ボロボロでしょう。築40年以上ならもう立て替えた方が絶対生活の質は上がります。家は最後は土地が資産で残ります。
私は賃貸派です。だって人生何が起るかわからないし、身軽な賃貸の方がいいですよ。災害で家がつぶれたらローンだけ残って悲惨です。怖いですよ。
住居について前提条件が違えば結論が違ってきます。そこで考える前提条件を決めないと議論が深まりません。そこでこの記事では以下の前提条件で住居について考えていきます。
こどおじの私が20年後を想像して前提条件と結論・目的を決めます。
そして議論の進め方として以下のストーリーで考えます。
１．前提条件で賃貸物件を探すとしたらどうなるかシュミレーション。まずは賃貸物件を選んだ場合の結論・目的の達成度を出します。
これをベンチマークとします。
２．次に家を購入する場合をシュミレーションして賃貸と比較してみます。
では考えていきましょう。
【ベンチマーク】賃貸生活を65才から20年してみたら
では私の場合のリアルな65才からの賃貸生活を試算したみます。この費用と生活の質を基準（ベンチマーク）にします。家賃相場は私の住んでいる地域で考えています。ちなみに地方の小都市です。
賃貸物件で発生する費用は？
| 項目 | 月 | 年 |
| 家賃（管理費込） | 55,000 | 660,000 |
| 水道光熱費 | 20,000 | 120,000 |
| 更新料・保険料 | 10,000 | |
| 合計 | 75,000 | 790,000 |
家賃の物件間取りは１LDKです。水道光熱費で注意はプロパンガスで割高で試算しました。地方の物件は都市ガスエリアでもプロパンガスが多いです。
更新料・保険料は年に1万円を予算組みしています。町内会費等はここに含みます。
この物件に20年間生活したら総費用は15,800,000円です。たかぁぁ～
では結論・目的の達成度はどんな感じかしら？▼したの表で一覧にしました。
実家から賃貸物件へ転居で一時金で40万円使用。その後は新規で積立運用は出来ません。家賃の支出が発生するから。65才での金融資産2,000万円は20年後には年利3％の運用で3,600万になる。
ホントに家賃負担の無いこどおじって蓄財には最強のステータスですと改めて気がつきます（笑）
【収益還元法】賃貸の住居費は資産運用の利益を忘れない！
賃貸でOKでしょう。65才で年金も貰えるし生活費は心配ないでしょう。お金が不安ならアルバイトも出来ます。いい賃貸物件に住んで、良い住環境で生活できれば健康寿命も長くなります。生活の質は実家より上がります。
賃貸派の私ですけどこの試算ベンチマークを見てやっぱり賃貸が最強という意見に確信を持ちましたよ。やっぱり数字で考えるのは大切です。コネコも変える物件も探せばみつかりますし、問題なしです。
賃貸物件で65才から20年生活したら家賃55,000円で15,800万円です。ですが金融資産2,000万の運用益が1,600万得られます。20年後の総資産は3,600万円です。
20年間の住居費は差し引きするとプラス10万です。賃貸費用が資産運用で賄えています。
これは不動産投資で使われる収益還元法という考え方を基にしています。
【住宅購入派】住宅を買った金額の1.8倍以上の値段で売れるかどうか？が最低基準です。
イヤイヤ…、ちょっと待って下さい。それなら家賃の支払い金額で頭金なしでローンを組んで家を買うのが最適解でしょう。資産運用原資も減らないし、土地も残るし最強では。オレって天才では！！
頭金なしで毎月55,000円で家を買えるわけないでしょう。みんな頭金を入れてるから、毎月の家のローンが家賃並になるんですよ。世の中に抜け道はありませんよ。
ここまで書くと、賃貸最強ではと思っちゃいますよね。本当に死角はないのでしょうか？また買った方がより儲かる場合はないのでしょうか？
私の例で考えると住宅購入派が賃貸派よりお得になる場合を考えます。
①65才2,000万で購入した住宅が20年後180％値上がりして3,600万円で売れれば賃貸派と損得は同じになります。
20年後の住宅の価値は土地代だけです。
先ほど賃貸物件シュミレーションから20年間賃貸物件で生活しても金融資産2,000万あれば年3％の利回りで3,600万円になると予測できます。
これに勝る住宅購入の計算式は？答えはすぐ出ますね。
この公式が合っているか？検算してみます。
・土地代1,000万円＋建物1,000万円で合計2,000万円で購入。
・金融資産1,000万を頭金に、残り1,000万をローンを利用（月50,000程度※金利により変わります）
・金融資産1,000万を運用利回り3％で20年運用で800万円増加。合計1,800万円です。
20年後土地の値段は500万円になりました。
住宅購入の場合は85才での資産は建物0円＋土地500万円、金融資産1,800万円で合計2,300万円ですね。
賃貸の場合は金融資産3,600万円、土地0円で試算3,600万円でした。
賃貸派（3,600万）と購入派（2,300万）の資産の差は1,300万円です。
こ・れ・は、賃貸の圧勝です。
1,000万で買った土地建物が20年後1,800万円で売れれば賃貸派と購入派は引き分けになります。
住宅を買うなら、頭金なしでかつ安く買う！これが全てです。
以上のことからわかることは、頭金なしで賃貸家賃代と同じ金額で家を買えれば購入派が良い
これが出来れば2,000万の金融資産の運用益は賃貸派と同じです。最後に土地資産が残る分、購入派が勝ちます。
今の日本で頭金なしでローンを組み家を買うのは難しいでしょう。住宅を買う方法で一番良いのは“現金一括”です。現金一括ですと値切り交渉も可能になります。
20年後の住宅価値は立地が全て。駅近５分以内でなければ価値なし。
家の資産価値は土地の立地がすべてです。
ですが、そんな地価が上昇する土地が一般市民に回ってくるはずはありません。そんな優良一等地は、とっくに不動産会社が買ってしまいます。市場に出てくることはありません。当たり前ですよね。
65才で家を買うなら、駅近・病院近・スーパー近が土地候補になる。ですが駅近なら戸建ては無理。不動産会社が抑えてしまいます。マンションが唯一可能性があります。でもマンションがそう都合よく地方小都市に建つのは難しい。
となると、病院近・スーパー近の土地に家を建てることになります。このような土地では20年後に土地に資産価値は購入時より半額で売れれば御の字でしょう。
65才で年金収入があっても賃貸出来ない問題をどうする
これは少し話がそれるのですが、65才以上の人は賃貸契約出来ない不安というのがあります。
そうなれば、必然的に住宅購入するしかありません。まぁそんな事はないと予測しています。ただ新築物件とかは大家の審査が難しいかなぁと。古い物件しか選べなくなるリスクはあります。
新品の住居でないとイヤとう人は少しリスクとして心に停めておきましょう。
まとめ
こどおじの住居問題って生活の質を考える意味でも最重要項目です。
こどおじもいつかは実家に住めなくなる。その時に住宅を賃貸にするか購入するかどうちらがいいのか？
私の場合の結論です。
・金融資産は崩さない、そのままインデックス投資を継続する。
人によって答えは違ってくるでしょう。私の場合は65才で年金で生活できる前提です。家賃相場も１LDKで55,000円で確保できる小都市です。
家賃や金融資産、満足できる生活レベル、個人の価値観による変数が多い。だから答えは人それぞれになる。
ですが考え方は収益還元法です。家を買わなければ残る資産が生み出すお金をシュミレーションして結論を出しましょう。
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